به گزارش آوای خزر، مالکیت در بسیاری از مواقع تنها با وجود سند رسمی مستقر میشود. در خصوص معاملات املاک و اموال غیر منقول ذاتی (اموالی که ذاتاً قابل نقل انتقال از مکانی به مکان دیگر نیستند) و نیز در مورد بعضی از اموال منقول مثل خودرو و موتورسیکلت و سهام با نام شرکت‌ها وجود سند رسمی ضرورت دارد. تنظیم سند رسمی در این موارد تعهد طبیعی و منطقی فروشنده و مالک قبل است. در صورتی که فروشنده با میل خود به هر بهانه‌ای اقدام به تنظیم سند رسمی نکند خریدار میتواند الزام وی را به تنظیم سند رسمی از محاکم بخواهد. به این دعوا و خواسته اصطلاحاً دعوای الزام به تنظیم سند رسمی گفته میشود. در ادامه به نکات مهمی در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نیز نمونه یک پرونده عملی و موفق که توسط دفتر وکالت ما انجام شده، اشاره میشود.
نکات مهم الزام به تنظیم سند ملک
۱- دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص املاک و اموال غیر منقول، در دادگاه محل وقوع ملک و در خصوص اموال منقول در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح میشود.
۲- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مالی بوده و مستلزم پرداخت هزینه دادرسی معادل ۳/۵ درصد ارزش منطقه‌ای ملک است.
۳- برای محاسبه هزینه دادرسی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، ارزش منطقه‌ای املاک براساس ویژگی‌های ظاهری و نوع مصالح به کار رفته شده و موقعیت جغرافیایی ملک عرض و گذار و ویژگی‌های این چنینی محاسبه میشود و هر چند که به ظاهر از قواعد و مولفه‌های خاصی پیروی میکنند، ولی کاملاً بستگی به سلیقه مدیر دفتر دارد. (در حال حاضر دفاتر خدمات قضایی)
۴- بهتر است خواهان هم زمان با طرح دعوا الزام به تنظیم سند رسمی خواسته‌های تکمیلی دیگر خود را هم مطرح کند مثل اینکه در خصوص سند آپارتمان الزام خوانده به تنظیم اخذ صورتمجلس تفکیکی و پایان کار و اخذ مفاصا حساب مالیاتی را مطالبه و درخواست کنند.
۵- براساس یک نظر از سوی حقوقدانان خواهان فقط در صورتی میتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کند که برای خواسته خود دلیل کتبی و عینی و ملموس داشته باشد و کسی که مبایعه نامه کتبی ندارد در این دعوا موفق نیست به عبارت دیگر بسیاری از محاکم دعوی الزام به تنظیم سند و اثبات به مالکیت را قابل جمع نمی‌دانند.
۶- مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت معاملات غیر منقول لزوما باید ثبت شده باشد و ارائه سند عادی و درخواست آثار مالکانه با سند عادی ممکن نیست و به تعبیر قانونگذار اسناد عادی در مراجع دولتی پذیرفته نمیشود.
۷- آنچه گفته شد در مورد بیع عین معین و اموال موجود است و مالی که به وجود نیامده و در واقع موضوع قرارداد تعهد به واگذاری مالی است که در حال حاضر موجود نیست. مثل قررداد پیش فروش آپارتمان مشمول مقررات مخصوصی میشود که باید به آن‌ها مراجعه نمود، مثل قانون پیش فروش آپارتمان.
پرونده عملی الزام به تنظیم سند ملک
نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
خواهان: ....
خوانده: ....
وکیل:
تعیین خواسته و بهای آن: الزام به تنظیم سند رسمی ملک (الزام به تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی. فرعی از .. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش ... حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ متر مربع واقع در تهران .... به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره چهار) مقوم به ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال ارزش منطقه‌ای ملک ۵۱,۰۰۰,۰۰۰ ریال
مطالبه خسارت (مطالبه خسارت بابت تخلف از انجام تعهد حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر به مبلغ ۱۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان به استناد توضیحات مندرج ذیل مبایعه نامه شماره .... مورخ دوم بهمن ماه سال ۹۱) به مبلغ ۱,۰۰۰,۰۰۰,۰۰۰ ریال
مطالبه خسارت (مطالبه خسارت تاخیر در اجرای تعهد به مبلغ ۳۹,۲۷۰,۰۰۰ تومان بابت وجه التزام عدم تحویل مورد معامله مندرج در بند ۶-۷ مبایعه نامه شماره .... مورخ دوم بهمن سال ۱۳۹۱ و مابقی تا زمان اجرای حکم) به مبلغ ۳۹۲,۷۰۰,۰۰۰ ریال
مطالبه خسارات دادرسی
دلایل و منضمات:
۱- وکالتنامه به شماره ..... مورخ ۱۵/۱/۱۳۹۴ میزان تمبر مالیاتی به مبلغ ۲۸۸۳۲۴ ریال باطل شد
۲- مبایعه نامه به شماره ... مورخ ۱۳۹۱/۱۱/۲،
۳- گواهی عدم حضور به شماره ... مورخ ۱/۱۰/۱۳۹۲،
۴- فرم ثبت قرارداد به شماره ... مورخ ۱۶/۱۱/۱۳۹۱
ریاست محترم دادگاه
با سلام
احتراما به وکالت از خواهان آقای .... مراتب ذیل را به عرض می‌رسانم:
۱- موکل به موجب مبایعه نامه شماره .. مورخ دوم بهمن ۹۱ دارای کد رهگیری ..... شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی. فرعی از .. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش ... حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ متر مربع واقع در تهران ............ به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ را از خوانده آقای ..... با ولایت قهری آقای ... خریداری نموده است.
۲- به موجب بند ۴-۱ مبایعه نامه مذکور طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی مورخ ۱ دیماه سال ۹۲ بر دفتر اسناد رسمی شماره ... حاضر شوند، ولی متاسفانه خوانده محترم به موجب گواهی عدم حضور شماره ... مورخ ۱ دیماه ۹۲ در دفترخانه مزبور حاضر نگردید و تا کنون هیچ گونه اقدامی در خصوص تنظیم سند رسمی به نام موکل به عمل نیاورده است.
۳- به موجب تبصره دوم ماده سه و بند ۵-۱ ماده ۵ مبایعه نامه موصوف فروشنده متعهد و ملتزم گردید مورد معامله را در تاریخ ۱ مهرماه ۹۲ تسلیم خریدار نماید، ولی متاسفانه از ایفای تعهد خویش در این خصوص نیز امتناع ورزیده است.
۴- به موجب بند ۶-۷ از ماده ۶ مبایعه نامه مذکور فروشنده متعهد و ملتزم گردید در صورت عدم اجرای تعهد مندرج در بند پیش گفته (۵-۱) به ازای هر روز تاخیر مبلغ ۷۰۰ هزار ریال (معادل ۷۰ هزار تومان) به عنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد به مالک بدهد.
علی ایحال با توجه به موارد مذکور در فوق تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر محکومیت خواندگان بر:
۱- حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال شش دانگ یک دستگاه آپارتمان مسکونی به پلاک ثبتی. فرعی از .. اصلی قطعه چهارم واقع در بخش ... حوزه ثبتی شرق به مساحت ۱۲۶ متر مربع واقع در تهران .... به انضمام شش دانگ پارکینگ به شماره ۴ به نام موکل.
۲- محکومیت خواندگان به پرداخت مبلغ یکصد میلیون تومان بابت تخلف از انجام تعهد موضوع ماده ۹ مبایعه نامه موصوف.
۳- محکومیت خواندگان به پرداخت وجه التزام مندرج در بند ۶-۷ مبایعه نامه مذکور بابت تاخیر در انجام تعهد از تاریخ ۱ مهرماه سال ۹۲ تا زماناجرای حکم.
با تشکر و احترام مجدد
سوالات متداول الزام به تنظیم سند رسمی ملک
۱- برای خرید آپارتمان مسکن مهر باید چه کار کنم و چگونه میشود در چنین مواردی طرف چگونه الزام به تنظیم سند رسمی میشود؟
با عرض سلام اینجانب حدود دو سال پیش دو دستگاه آپارتمان در حال ساخت خریدم (مسکن مهر پرند) و فروشنده تاکنون هیچگونه اقدامی بابت ثبت نام در سامانه مسکن مهر نکرده است و ممکن است اصلاً شرکت عمران به ایشان خانه تحویل ندهد. آیا امکان فسخ معامله از طریق حکم دادگاه وجود دارد با کمال تشکر.
پاسخ:
لازم است که جهت پاسخگویی حتما قراردادتان بررسی شود، اما به طور اجمالی می‌توان اینگونه پاسخ داد که شما در ابتدا می‌توانی الزام فروشنده به انجام تعهدات اش را خواستار شوید و در صورت استنکاف فروشنده راه‌های دیگری را که در قرارداد پیش بینی شده است را در پیش بگیرید؛ و در صورت کشف فساد معامله میتوانید پول خود و حتی تحت شرایطی خسارت تاخیر تادیه و خسارت ناشی از کاهش ارزش پول را نیز دریافت کنید.
۲- آیا عدم درج ثمن در قرارداد بیع و فروش باطل است؟
سلام همکار محترم من خودم وکیل دادگستری هستم و سئوالی از شما داشتم شخصی ملکی را به شخص دیگر می‌فروشد و ایشان بنا به اعتمادی که به ایشان داشته ثمن معامله را در قرارداد قید نمی‌کند در ایشان در هنگام قرار داداولیه فروشنده با شخص دیگر، چون موکل بنده مبلغی را بابت ثمن معامله داده بود ان را به طور شفاهی ثمن معامله قلمداد میکنند بعد از مدتی خریدار و فروشنده با یکدیگر اختلاف پیدا میکنند و فروشنده مانع ساخت و ساز خریدار می‌گردد بنده اقدام به طرح شکایت ممانعت از حق در دادسرا می‌نماییم و دادسرا برمبنای شکایت بنده برای متهم کیفر خواست صادر میکند و مبنای کیفر خواست هم بر مبنای یک نفر شاهدی بود که شاهد بود ثمن معامله در قرار داداولی داده بود که موکل بنده پول را به ایشان خریدار داده بود پرونده به دادگاه ارجاع گردید و دادگاه استدلال نمود که، چون ثمن معامله قید نگردیده معامله باطل است ایا رای دادگاه با این استدلال درست است میشود به عنوان یک همکار من را راهنمایی کنید چه دادخواستی وشکایتی را باید بدهم.
پاسخ:
ثمن از ارکان عقد بیع است و بدون ذکر ثمن بنا بریک نظر صحیح، عقد باطل است. البته بعضا اینطور هم استدلال شده که عقد را صحیح بدانیم و ثمن را بر اساس اوضاع و احوال و نظر کارشناس تعیین کنیم. با این وجود قرارداد پیش فروش به اعتقاد اینجانب بیع با آن سختگیری‌های قانونی نیست، و تحت حکومت قانون مدنی است و از این منظر هم جای کار و استدلال دارد.
۳- چطور می‌توان ملک شراکتی را فروخت؟
زمینی هست بین وارث اینجانب چندین بار ملک را برای مزایده گذاشتم مشتری هم برای ملک هست مشکل اینجاست که هر بار میخوان جهت هماهنگی با اجرا احکام میروند مشتری نظرش برای خرید ملک عوض میشه و هر بار مزایده شکست میخوره مشتری هم نمیخره منم نمیدونم چکار کنم قابل تفکیک هم نیست الان من مشکل مالی دارم یکسال دارم راه دادگاه میرم اخر نتونستم این ملک رو بفروشم و وارثین با ما هماهنگی ندارند.
پاسخ:
منظور شما این است که ملکی را با چند تن دیگر از ورثه شریک هستید یا ملکی از مورث به شما و چند تن دیگر از ورثه به ارث رسبده است و در هر حال صورت مسئله ین است که چند نفر شریک و صاحب ملک هستند، اما در خصوص نحوه استفاده و نحوه فروش توافق ندارند.
در این فرض ۲ راه بیشتر وجود ندارد یا تمامی وراث با هم بر سر فروش توافق کنند و یا مراجعه به دادگاه و تقاضای دستور فروش.
تنها روش فروش ملک هم از طریق مزایده است. برای تسریع در پروسه و جریان فروش کاری که شما میتوانید انجام دهید یافتن مشتری و هماهنگی با اوست.
۴- حق الوکاله وکیل برای الزام به تنظیم سند رسمی چقدر است؟
ببخشید هزینه وکالت الزام به تنظیم سند چقدر میشه؟
پاسخ:
دستمزد وکلا برای ارائه خدمات حقوقی متفاوت است وکلای دفتر وکالت ما تلاش نموده اند با تعیین دستمزد منصفانه و رعایت تعرفه قانونی در خصوص دعاوی ملکی اعلام دستمزد نموده و حق الوکاله متعارف و منطقی دریافت نمایند.
دستمزد ما برای دعاوی ملکی به طور تقریبی ۵ تا ۷ درصد ارزش ملک مورد تنازع است.
۵- رابطه هبه و بخشش با فروش ملک چیست؟
بنده حدودا چهار سال هست از پدر پیر و مریضم پرستاری میکنم و البته پدر زمین گیر بودن و الان شکر خدا خوب شدن. چند روز پیش پدر همه فرزندانشون رو دعوت کردن بدلیل بخشش حیاط به بنده، ولی دو تا از برادرام مخالفت کردن، حالا بنده چکار کنم که حقوقم ضایع و پایمال نشه. بنده هم می‌توانستم عین بقیه اعضای خانواده به کارم در شهر مشغول بشم، ولی پدر اجازه ندادن. لطفا راهنمایی کنید الان پدر با چند شاهد حیاط رو به بنده ببخشد در آینده به مشکل بر می‌خورم یا به بنده بفروشه چطور؟
پاسخ:
اختیار اموال هر کس در زمان حیاتش با خود اوست و فرزندان او نمی‌توانند به او در خصوص بخشش یا هبه در زمان حیات و قبل از فوت اعتراضی نمایند. در نتیجه مخالفت برادران شما اگر پدرتان بر تصمیم خود مصر باشد تاثیری در صحت هبه و بخشش ملک متعلق به پدرتان به شما نخواهد داشت حتی اگر همه ایشان با بخشش اموال پدر در زمان حیات مخالف باشند.
۶- اطلاع از روش اثبات مالکیت و تنظیم سند زمین موروثی؟
سلام از سایت کیانداد پیام میدم. سلام خسته نباشید ببخشید از این که وقت تونو گرفتیم من همسرم چند هکتار زمین در شهرستان اردبیل داشت وقتی نوجوون بود امد تهران برای کار برادرش به همسرم پیشنهاد داد شما وقتی تهران هستید زمین‌ها تون بی صاحب افتاده بزارید من روی زمین کار کنم بچه دارم هر موقع امدید من پس میدم بعد چند سال رفتیم سراغ زمین‌ها براش سند درست کرده بود به اسم خودش شکایت کردیم سه تا شاهد اورد از همون روستا اصلا نمی‌شناختیم شاهد هارو شاهدت دادن محکوم شدیم قاضی گفت وکیل بگیرید، ولی ما از پس هزینه وکیل بر نیومدیم نمیدونم حالا بعد چند سال میتونیم کاری انجام بدیم اون موقع از شاهدا پرسیدیم چرا شاهدت دروغ دادید گفتن، چون تو این روستا از اجبار همه هوای همو دارن الانم همسرم بازنشسته تامین اجتماعی با حقوق کم نمی‌تونیم وکیل بگیریم راهنمایی کنید در ضمن ارزش زمین‌ها خیلی بالاست وکیلی پیدا میشه بعد اینکه زمین‌ها رو پس گرفتیم از زمین‌ها دست مزد خودشو برداره.
پاسخ:
در حال حاضر به گفته خودتان دادگاه بر علیه شما رای داده یا به تعبیر بهتر دعوای اثبات مالکیت شما رد شده است. اشتباه بزرگ شما بعد از به تصرف دادن زمین بدون تنظیم قرارداد با برادرتان، این بوده است که بدون داشتن وکیل و بدون انتخاب یک راه مناسب اقدام به طرح دعوا اثبات مالکیت نموده اید.
برای اینکه یک مشاوره دقیق و درست دریافت کنید باید با در دست داشتن مدارکتان حضورا به یک وکیل متخصص دعاوی حقوقی و ملکی مراجعه نمائید. این دعوای شماست و اثبات مالکیت نیز خواسته شماست و ریسک و هزینه‌های آن را هم شما باید بپذیریدو نمیتوانیدانتظار داشته باشید که یک وکیل دادگستری در ریسک شما شریک شده و دعوا رابرای شما طرح کند و اگر شما به نتیجه رسیدید و اگر از محل آن زمین پولی نصیب شما شد دستمزد وکیل را بدهید. شاید وکیلی این را قبول کند، ولی ما این را به شما توصیه نمیکنیم، چون بیشتر شبیه پیشنهاد یک قمار است.
۷ - تنظیم سند به نام فرزند صغیر چگونه است؟
سلام. ملکی را ده سال پیش خریدم که بنام فرزند صغیر بود و با ولایت پدرش وکالت بلاعزل خریداری کردم. الان بعد از چند سال برای تک برگ کردن سند و فروش خانه اقدام کردم. دفترخانه گفت که فرزند صغیر الان ۱۸ ساله شده و وکالت شما باطل است. دسترسی به ان‌ها ندارم باید چیکار کنم؟
پاسخ:
دفتر خانه اشتباه گفته! این حرف غلط است! به یک دفتر خانه دیگر مراجعه کنید. عقد وکالت به حکم ماده ۶۷۸ از قانون مدنی فقط با فوت یا جنون یا سفه احد طرفین باطل و منفسخ میشود و نه با بلوغ و رشد و رفع حجر.
مطابق یک قاعده قدیمی و برگرفته از فقه و البته منطقی و عقلی اثبات یک مساله نقطه مقابل آن را مورد تایید قرار نمی‌دهد و در موارد تردید احکام را باید تفسیر محدود نموده و به قدر متیقن اکتفا نمود. به عبارت اخری، این وکالت در زمان خود به درستی داده شده و از سوی فرد صالح تنظیم گردیده و بلوغ و رشد اعتبار ان را منتفی نمی‌کند.
۸- در رابطه با الزام به تنظیم سند چطور می‌توان اعتراض ثالث اجرایی نمود؟
اینجانب در تابستان سال ۹۶ آپارتمانی را به صورت پیش خرید در تهران با قولنامه عادی در دفتر مشاور املاک با امضاء و مهر مشاور املاک و یک شاهد دیگر، از سازنده‌ای خریداری کردم (قولنامه عادی میباشد و کد رهگیری ندارد) همانجا طی یک فقره چک بانکی در وجه سازنده قسمتی از مبلغ را به سازنده پرداخت کردم که مشخصات آن را در پشت مبایعه نامه در حضور مشاور املاک نوشته و رسید کردیم. دو مرحله پرداخت دیگه هم داشتم که بابت اون‌ها هم چک دادم و پشت قولنامه با درج مشخصات چک رسید گرفتم. در اردیبهشت ۹۷ هم آپارتمان را تحویل گرفتم و تا الان سکونت دارم. مبلغ ۲۰ میلیون تومن از ثمن معامله باقی مونده که قرار بر این است که هنگام تنظیم سند پرداخت کنم. همچنین آپارتمان دارای وام از بانک مسکن بوده که در دی ماه ۹۷ با مراجعه به بانک مسکن علیرغم اینکه سند به دلیل آماده نشدن پایان کار که هنوز آماده نشده بود، با موافقت بانک مسکن طی قراردادی سه طرف بین بانک و سازنده و بنده، وام آپارتمان به نام بنده منتقل شد و یک سال هم میشه که دارم اقساط رو پرداخت میکنم.
چهار ماه پیش یعنی در مهر ماه ۹۸ بنا بر درخواست همسر سازنده از طریق اجرا گذاشتن مهریه که ارزشش تقریبا مساوی با ارزش ملک است، ملک ساختمان در اداره پنجم اسناد رسمی توقیف شد.
اینجانب با کلیه مدارکی که توضیح دادم اقدام به ثبت دادخواست اعتراض ثالث اجرایی و الزام به تنظیم سند کردم و در قسمت خوانده هم (با توجه به راهنمایی که در قسمت ارشاد قضایی دادسرا کردن) ۱ - سازنده ۲ - همسر سازنده ۳ - اداره پنجم اداره اسناد ۴ - بانک مسکن (که وام رو اونجا انتقال داده بودیم و به میزان مبلغ وام، سند در رهن بانک میباشد) رو نوشتم. ضمنا سازنده ملک رو ساخته و تبدیل به ۴ واحد آپارتمان کرده و به چهار نفر (هر واحد به یک نفر) فروخته و نوع خرید و پرونده هر چهار نفرمون مثل هم بوده که در بالا عرض کردم و توضیح دادم و هر چهار نفر در دادخواستی جداگانه (چهار دادخواست) و یکجور و یک شکل ثبت دادخواست کردیم.
با توضیحاتی که عرض کردم میخواستم نظر محترم شما رو بدونم:
۱ - آیا با توجه به مدارک و توضیحات ملک رفع توقیف میشود تا سازنده بتواند سند رو به نام اینجانب و بقیه بزند؟ (سازنده اظهار میدارد پایان کار صادر شده و در صورت رفع توقیف هیچ مشکلی برای سند زدن ندار)
۲ - آیا اینکه در قسمت خوانده اسم اداره پنم اداره اسناد رسمی و بانک رو آوردیم، اشتباه که نکردیم؟ و یا در صورت اشتباه، دادخواست در دادگاه با مشکل مواجه نمیشود؟
۳ - یه عده گفتن (وکیل و اشخاص حقوقی نبودن البته) به جای اداره پنجم ثبت می‌بایست اداره کل اسناد رسمی تهران رو به عنوان خوانده می‌آوردیم. چون اداره پنجم زیرمجموعه اونهاست، ولی ما، چون ملک در اداره پنجم توقیف شده اسم اونجارو آوردیم و شناسه ملی اونجا رو دادیم. خیلی خیلی خیلی ببخشید که طولانی توضیح دادم. خواستم چیزی از قلم نیفته. خیلی ممنون و سپاسگزار میشم اگه به ۳ سوال بنده (هرچند حتی اگر کوتاه هم باشه) جواب بدین و منت سر بنده بزارین و حداقل به ایمیلم بفرستید.
پاسخ:
پاسخ به سوال شما نسبتا پیچیده است و ابعاد مختلفی دارد و توصیه میشود حتما با یک وکیل متخصص دعاوی ملکی و قرارداد‌ها مشورت نموده یا موضوع را تحت نظر وکیل پیگیری کنید.
با این وجود به طور اجمال به شما پاسخ داده میشود که:
۱- در خصوص توقیف ملکی که به شما فروخته شده توسط شخص ثالث باید یکی از سه راه زیر را انتخاب کنید:
الف: اگر دادرسی در جریان است و هنوز منجر به صدور حکم نشده (منظور دادرسی بین فروشنده و همسرش در خصوص مهریه) میتونید به عنوان وارد ثالث به دادرسی وارد شده و از حقوق خود دفاع کنید. مقررات ورود ثالث در مواد ۱۳۰ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی.
ب: اگر دادرسی تمام شده و حکم هم صادر شده میتوانید تحت عنوان اعتراض شخص ثالث نسبت به رای صادره اعتراض نمائید. (مواد ۴۱۷ به بعد قانون آیین دادرسی مدنی)
ج: اگر دادرسی تمام شده و رای هم قطعی شده و در حال اجراست (منظور دعوای بین فروشنده و همسرش برای مهریه است) میتوانید تحت عنوان اعتراض ثالث اجرایی نسبت به رای اعتراض نموده و عملیات اجرایی را متوقف نمائید. (مواد ۱۴۶ به بعد قانون اجرای احکام مدنی)
۲- طبیعی است در صورتیکه به نحوه مناسب و شایسته انجام شود و بتوانید ثابت کنید که مبایعه نامه و قرارداد شما قبل از توقیف همسر فروشنده بوده حق با شماست و اقدامات وی ابطال می‌گردد.
۳- اگر در این مرحله دفاع مناسب و اقدامات لازم را انجام ندهید احتمال در خطر قرار گرفتن حقوقتان وجود دارد.
۴- به گفته‌ها و اظهارات فروشنده توجه نکنید، چون ممکن است این اقدام یک تبانی از طریق فروشنده با همسرش برای تضییع حقوق شما باشد.
۵- اگر همسر سازنده در اداره اجرای ثبت اقدام به مطالبه مهریه نموده عنوان دادخواست شما باید ابطال عملیات اجرایی باشد.
۶- برای پاسخ بهتر و دقیقتر توصیه میشود با دفتر هماهنگ نموده و حضوراً مراجعه نمائید.
۹- شرایط دعوای ابطال سند رسمی چیست؟
با سلام. قبل از اصلاحات ارضی در دهه ۳۰ در یک منطقه از چهارمحال بختیاری در یک قطعه زمین با مالکین همسایه اختلاف پیدا کردم و تا اینکه در سال ۸۲ ما خلع ید شدیم، ولی اول اینکه در ملک مورد نظر اصلاحات ارضی نیومده و ملک مورد نظر در اصل ما ابادش کردیم و اینکه در سال ۸۲ بعد از خلع ید ملک مورد نظر از طرف قانون مشخص نگردید تا اینکه در سال ۸۷ طرف‌های مقابل کل زمین ما که در دهه ۳۰ تا سال ۸۶ در تصرف ما و پروانه چرای دام داشتیم ثبت کرده اند و حتی ما تا چند سال بعد از ثبت باخبر شدیم حالا سوال من این است از وکیل محترم ایا میتونیم دعوی ابطال سند بزنیم خیلی ممنونم سپاسگزارم.
پاسخ:
پاسخ به سوال شما پیچیده و مفصل بوده واحتیاج به توضیح و بررسی مدارک دارد. توصیه میشود در شهر محل اقامت خود با به همراه داشتن مدارک و اسناد و احکام حضورا به یک وکیل مراجعه کنید. با این وجود اجمالا به شما پاسخ داده یم شود که بله امکان طرح دعوای ابطال سند مالکیت وجود دارد، ولی منوط به کفایت و قوت دلایل شما و توجیه و قبول قاضی است.
۱۰ - راه‌های اثبات و تنفیذ قولنامه چیست؟
خسته نباشید. بنده در سال ۹۰ طی قولنامه‌ای زمینی را از همسرم واقع در روستایی خریداری کردم که همین قولنامه به امضا و تایید شورای روستا و حتی فامیل‌های همسرم هم رسیده حتی در متن قولنامه قید شده که مبلغ معامله نقدا در فروشنده پرداخت گردیده شد و فسق معامله از طرفین ساقط هست بعداز تنظیم قولنامه بنده شروع به احداث بنا و حتی اقدام به خرید امتیازات آب برق گاز بنام خودم کردم و بعداز چهارسال در سال ۹۴ همسرم نصف همین زمین را ازم طبق قولنامه‌ای خریداری کرد حال همسرم بعنوان ابطال قولنامه‌ها بر علیه بنده شکایت کرده و ادعا میکنه قولنامه‌ها صوری بودند و در جهت وام نوشته شده اند و، چون بنده اهل این روستا نیستم و همگی شهودات فامیل و هم روستایی ایشان هستند ادعای ایشان را در دادگاه تایید میکنند. لازم بذکر شوم هیچ مدرکی وجود نداره که وامی دریافت یا اقدامی در همین جهت انجام شده قبلا. حال با این شرایط آیا دادگاه رای به ابطال قولنامه میدهد. ممنونم از راهنمایی تان.
پاسخ:
اصل بر صحت معاملات و وجود اراده و عزم بر انجام آن است. مدعی معامله صوری باید با ارائه دلیل ادعای خود را ثابت کند. تشخیص اینکه معامله صوری بوده یا واقعی با قاضی دادگاه است. در پرونده شما ظاهر مبنی بر وقوع معامله است و صرف ادعا قابل پذیرش نیست، ولی همانطور که گفته شد همه چیز بستگی به تشخیص و تصمیم قاضی دارد.
۱۱ - برای الزام به تنظیم سند ملک پیش خرید چکار کنم؟
خانه‌ای پیش خرید کردم درتاریخ ۹۶/۹/۱۱ و قرارداد فی مابین تاریخ تنظیم سند وچک ۹۹/۰۲/۱۰ است، ولی بدون اعلام دفترخانه معین، ولی چند روز بعدقراردادی در املاکی با کد رهگیری در تاریخ ۹۶/۹/۱۴ تاریخ تنظیم چک و سند ۹۸/۸/۱۵ شد و در دفترخانه مشخص. ولی عدم حضور ایشون رو نتونستم بگیرم حالا برای عدم حضور ایشون و پیگیری دریافت خسارت از ایشون چکار میتونم بکنم. تاریخ چک ۹۹/۲/۱۰ میباشد. من میتونم هزینه سند رو برای چند روز جور کنم تاعدم حضور ایشون رو بگیرم، ولی اینکه برم و چک رو پر کنم و بعد برم اظهارنامه بدم برام خیلی سخته.
پاسخ:
پاسخ به سوال شما مفصل است و احتیاج به اخذ توضیح و مدارک دارد با این وجود به طور اجمالی پاسخ داده میشود که:
از دو قراردادی که شما دارید قرارداد اخر معتبر است و با بستن قرارداد جدید قرارداد قبلی عملا فسخ شده است. گواهی عدم حضور خصوصیتی ندارد، پس به هر طریقی که بتوانید ثابت کنید که شما به تعهد خود عمل کردی یا آماده عمل کردن هستید و طرف مقابل از انجام تعهد امتناع می‌ورزد میتوانید به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست الزام طرف به انجام تعهد تنظیم سند رسمی را بدهید.
در هر حال اگر اصرار به دریافت گواهی عدم حضور دارید میتوانید برای طرف اظهارنامه فرستاده و تاریه مشخص کنید و در آن تاریخ با به همراه داشتن چک بانکی عدم حضور بگیرید. توجه داشته باشید که دفترخانه اسناد رسمی الزامی به دادن گواهی عدم حضور ندارد و در قانون و به طور مشخص یک بخش نامه ثبتی دفترخانه‌ها را مخیر (ونه مجبور) به صدور گواهی عدم حضور نموده است.
۱۲ - در مورد الزام به تنظیم سند ملک راهنمایی کنید؟
با سلام و احترام، اینجانب یک آپارتمان پیش خرید کردم و پس از ساخته شدن آنرا فروختم کسی که آنرا خریده، اقدام به فروش آن به شخص دیگری نموده است و ایشان در خانه ساکن شده است. سازنده اقدام به اخذ پایان کار نموده، ولی به دلیل کمبود فضای پارکینگ با مشکل مواجه شده است و نمیتواند پایان کار اخذ نماید. ۳۲۰ میلیون تومان معادل ۲۵ در صد از وجه خانه نزد خریدار ملک برای زمان تنظیم سند مانده است که اینجانب مبلغ ۱۵۰ میلیون تومان بابت سند به سازنده بدهکار می‌باشم با توجه به شرایط پیش آمده اینجانب می‌توانم طرح دعوی برای اخذ مابه التفاوت مبلغ مانده برای سند از ایشان بنمایم.
پاسخ:
به هر دلیلی که سازنده نتواند به نام آخرین خریدار سند رسمی تنظیم نماید به دلیل اینکه پرداخت مابقی ثمن منوط به تنظیم سند رسمی شده است نت‌ها قبل از آن تاریخ شما نمیتوانید مبلغ خود رااز خریدار مطالبه نمائید بلکه سازنده ام نمیتواند مابقی مبلغ را از شما مطالبه کند. البته لازم است نگران یک مسئله هم باشبد و آن اینکه، اگر در قراردادذکر شده باشد خریدار حق دریافت خسارت تاخیر در انجام تعهد را هم خواهد داشت که بعضا رقم قابل توجهی است.
۱۳ - راه‌های اثبات مالکیت و صدور سند ملک چیست؟
ملکی داریم که حدود ۳۵ سال پیش با یک قولنامه دستی خریداری کردیم و تا الان برای گرفتن سند اقدام نکردیم الان با توجه به همین قولنامه و عدم دسترسی به مادر و سند و قولنامه‌های قبلی میتونیم درخواست اثبات مالکیت و صدور سند بدیم.
پاسخ:
بله میتوانید البته باید مدارک شما دقیقتر بررسی شود و مشخص شود که کسی که شما ملک را از وی خریداری نموده اید مالک بوده است یا نه در صورت کفایت دلایل و مدارک و مستندات مالکیت رای الزام به تنظیم سند به نفع شما صادر خواهد شد و میتوانید با دستور دادگاه حکم خود را اجرا نمائید.
۱۴ - نحوه تفکیک طبقات یک آپارتمان چگونه است؟
سلام سوالی داشتم. یک خانه‌ی دوطبقه‌ای قولنامه‌ای که بنام دونفر هستش رو میشه هر طبقه خودش رو جداگونه بنام مالکان قولنامه کرد تا مالکان بتونند هر موقع خواستند بدون نیاز به اجازه‌ی مالک دوم واحد مربوط به خودشون رو بفروشند؟ اگه همچین چیزی امکان داره مراحل کار چگونه است و "چقدر طول خواهد کشید؟
پاسخ:
اگر هر دو شریک با هم توافق دارید بهتره با هم یک تقسیم نامه منعقد کنید. راه حل معمول و منطقی تقسیم مال مشترکی که سند رسمی مالکیت ندارد توافق میباشد.
۱۵ - فروشنده سند رسمی انتقال نمی‌زند چه کار کنم و چطور فروشنده را ملزم و مجبور به تنظیم سند رسمی نمایم؟
با درود بنده سال ۹۰ ملکی خرید کردم که فروشنده می‌بایست سال ۹۱ سند را تحویل می‌داد، اما با توجه به مشکلاتی تا امروز این کار را نکرده! بنده این ملک را فروختم و در مبایعه نامه ذکر کردیم که ضرر و زیان سند به عهده فروشنده اصلی میباشد و خریدار هم امضا و تایید نموده است. متاسفانه گواهی عدم حضور نگرفتم در تاریخ مورد نظر به دلیل عدم آگاهی! باید چه کار کنم؟ روند به چه صورت است؟
پاسخ:
شما، چون ملک را فروخته اید دیگر ذینفع نیستید. خریدار ملک میتواند دادخواست الزام به تنظیم سند به طرفیت شما و فروشنده اصلی بدهد یعنی شما دو نفر را خوانده قرار دهد. گواهی عدم حضور خصوصیت ندارد به هر طریقی می‌توانی ثابت کنید که شما آماده انجام تعهد بوده اید و طرف حاضر نشده. البته برای شما که این فرصت را از دست داده این امکان هم وجود دارد که با ارسال اظهار نامه تاریخ جدیدی را برای حضور در دفترخانه تعیین نمایید. قبل از هر اقدامی با توجه به حساسیت دعاوی ملکی و دعاوی ناشی از املاک و قرارداد‌ها به شما توصیه میشود با یک وکیل با تجربه در این زمینه مشورت نمایید.
۱۶ - پیش خرید آپارتمان، تنظیم سند، انجام تعهد
اینجانب یک باب واحد مسکونی در شهرستان به موجب قرارداد پیش فروش عادی از آقای الف خریداری کردم در تاریخ ۹۱/۷/۱ قراربوده فروشنده باتاریخ تحویل ۹۲/۱۲/۱ واحد بنده رو در پلاک. بسازدو تحویل نماید و مقرر شده ظرف ۴ ماه بعداز تحویل نیز سند رسمی تنظیم و انتقال شود فروشنده به اینجانب مالک رسمی نیست و و مالک رسمی ب میباشد؛ و فقط الف واحد را به من فروخته و متعهد به بنده است. بین الف و ب قرارداد مشارکت وجود داره و ب ملک را جهت ساخت و ساز به الف داده و در عوض یک واحد و ۶۰ میلیون پول طلب داره که یک واحد رو گرفته، اما پول در حال دعویست. هردو طرف به برخی تعهدات عمل نکرده و هنوز ب سند عرصه را به نام الف نزده و الف نیز پایانکار و تفکیک نگرفته و واحد‌ها احداث شده از نظر فنی، اما امکانات قرار شده را ندارد و واحد‌های مجتمع فاقد سابقه ثبتی است.
آیا بنده باید طرح دعوی به طرفیت الف و ب نمایم و ازشون انجام تعهدات رو بخوام؟
الزام به تنظیم سند-الزام به اخذ پایانکار و تفکیک و تهیه مقدمات- الزام به تعهدات و تحویل مبیع و مطالبه خسارات از الف یا باید به طرفیت الف دعوی فروش مال غیر نمایم؟
(علیرغم قرارداد مشارکت فی مابین مالک رسمی و فروشنده) قابل ذکر است فروشنده کلا از انجام الباقی تعهدات استنکاف می‌ورزد.
پاسخ:
فروشنده یا همان سازنده در مقابل شما متعهد است و شما باید او را ملزم به انجام تعهدات خود نمایید، زیرا شما با فروشنده قرارداد بسته اید. برای پاسخ دقیق به این سوال احتیاج به مطالعه قرارداد و توجه به جزئیات رابطه شما هست.
۱۷ - خرید ملک - مبایعه نامه و بیع صوری
با سلام بنده در سال ۷۹ با یک مبایعه نامه و قرارداد عادی، یک قطعه زمینی بنا به پیشنهاد دایی خرید کردم وهمه چیز بنام دایی ثبت شده با یک قرارداد صوری و بیع صوری و متاسفانه امکان مشورت با وکیل متخصص قرارداد را نداشتم با توجه عدم حضور اینجانب در کشور در سال ۸۵ با اخذ پروانه کار ساختمانی را بنا به پیشنهاد دایی شروع مقرر شده کلیه هزینه‌ها را به صورت ریز به من اعلام کند با گذشت سه سال ودر هر مرحله مبلغی پول بدون شرح کار در چندین مرحله پرداخت کردم خودم از مبلغ پرداختی با اعتماد به داعی به حسابش از طریق صرافی‌ها واریز کردم تا اینکه در سال ۸۸ با دعوت از دایی به کشور امارات جهت تسویه حساب کامل متاسفانه بدون هیچ صورت حسابی آمد فقط طلب مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان نمود من زیر بار نرفتم تا اینکه در سال ۹۱ مبلغ ۵۰ میلیون تومان واریز کردم ودر سال ۹۳ مبلغ ۱۸۱ میلیون تومان به گفته خودش ۲۵۰ تومان که با سرجمع پرداختی ماقبل ۸۸ میشود ۲۵۰ میلیون تومان بعد از ده سال بازگشت به کشور نه تنها ساختمان نیمه کار تحویل نمی‌دهد بلکله طلب پول میکند از شما وکیل دادگستری محترم تقاضا دارم لطفا راهنمایی ومشاور فرمائید چکار کنم متاسف شدم از کشور که صداقت نیست.
پاسخ:
باید به هر طریقی از جمله شاهد یا روش‌های دیگر صوری بودن قرارداد را ثابت نمایید، چنانچه قراردادی ندارید تنها راه شما مطالبه وجوه واریزی است.
۱۸ - الزام به تنظیم سند خودرو چگونه است؟
شخص الف خودروی پاترولی را به مبلغ ۳۶ میلیون تومان به شخص ب می‌فروشند و در قبال آن چکی به همان مبلغ دریافت میکند (با قولنامه فروش صورت میگیرد) و شخص ب بدون آنکه چک را پاس کند اقدام به فروش همان خودرو به شخص ج میکند و در قبال این معامله با قولنامه ۲۲ میلیون پول نقد میگیرد. با توجه به اینکه شخص ب در زندان است و شخص الف نیز قولنامه‌ی اولی را نمی‌دهد و تنها مدارک موجود کارت ماشین به نام فروشنده‌ی الف و قولنامه‌ی فی مابین ب و ج میباشد. فرد ج سند می‌خواهد باید چه کند؟ چه مدارکی لازم است؟/صداوسیما
